不動產估價於訴訟實務之運用

不動產相較於一般商品而言，具有異質性，即使是同一棟大樓之各住戶單元，亦因樓層別及位置別而存有效用差異，故於判斷不動產價格時，難以如一般商品一般具有統一之定價標準，而有使專業人員進行估價之需求。此等估價技術，除使用於私人間之不動產買賣、抵押權設定、不動產證券化、都市更新、合建、及土地開發利用，以及公行政部門施政所推行之公告現值、公告地價、土地徵收、房屋稅評定價格外，目前法院於審理不動產相關案件時，亦需要第三公正單位之輔助，以強化判決之基礎。故不動產估價技術之使用，於法院實務操作上益發重要。是本文以下自臺灣臺北地方法院自民國101年10月迄今之民事訴訟事件，篩選出法院採用不動產估價報告，用以認定不動產相關價值作為判決理由之案例，呈現不動產估價技術於訴訟實務上之運用可能性。

壹、法院採用不動產估價報告之實務操作情形：

一、用以核定訴訟標的價額：

㈠請求交付房屋事件（100年度重訴字第1009號裁定）、請求遷讓房屋事件（100年度店簡字第650號裁定）、請求拆屋還地（100年度店簡字第815號裁定）、請求所有權移轉登記事件（100年度重訴字第919號、100年度訴字第792號裁定）、請求債務不履行損害賠償事件（100年度店簡字第771號裁定）等事件均曾援引不動產估價報告書為核定訴訟標的價額之依據。

㈡惟不動產估價費目前有法官認定並非屬於訴訟程序進行中所支出之必要費用，並非訴訟費用，尚非得於確定訴訟費用程序所得審究（100年度司聲字第2290號裁定）。

二、因房地之買賣所生之爭議事件：

㈠事件類型：買受人基於物之瑕疵擔保請求權，請求出賣人減少價金。

⒈買受人於交屋後發現天花板之鋼筋多已嚴重鏽蝕，經委請台灣省土木技師公會鑑定發現，房屋鋼筋混凝土之氯離子含量竟達1.493kg/m3，與CNS所規定之國家標準：鋼筋混凝土應在0.3kg/m3以下，超出甚多。法院故囑託不動產估價師估算系爭建物之減損價值，據以認定為請求減少價金之數額（100年度訴字第915號判決）。

⒉買受人在交屋後發現系爭房屋有傾斜及漏水情形，法院囑託不動產估價師針對系爭房屋在現行傾斜程度下，造成交易價值減損額為鑑定（99年度訴字第1611號判決）。

⒊買受人於訂約時尚不知買賣標的含有違章建物之情形，於交屋後遭大樓其他住戶要求拆除違建並回復原狀，而因此受有該建物之事實上處分權消滅之損害，故法院函請不動產估價師鑑定系爭違章建築之價值，以認定買受人所受之損害金額（99年度重訴字第1158號判決）。

⒋買受人於買賣標的交屋時，發現買賣標的之玄關門門寬為83公分，而同樓層其他兩戶之門寬皆為103公分，而請求減少價金或損害賠償。法院函請不動產估價師鑑定系爭房屋玄關門尺寸是否影響交易價格，經不動產估價師以問卷調查方式向台北市不動產估價師公會會員及其他不動產相關從業人員進行調查，回收問卷32份，其中8人認為不造成房地價值減損，另8人則認為減損比例約為0％～3％；而經該所詢問系爭房屋生活圈內之7家仲介公司及地政士事務所結果，其中亦有4家認為不應造成房價之減損，均載明於不動產估價報告內。故法院以此認定買受人主張出賣人應負瑕疵擔保責任為無理由（99年度消字第38號判決）。

㈠事件類型：債權人依違約金約定，請求債務人給付違約金。

因債務人未履行房屋買賣契約之約定，債權人依契約中違約金約定請求債務人給付違約金；法院援引內政部編訂之預售屋買賣契約書範本所定之違約金比例，並因原告提出不動產估價報告主張買賣標的總價飆漲，而認定違約金無過高之情形（99年度重訴字第562號判決）。

㈡事件類型：所有權人因登記機關登記錯誤，向登記機關請求國家賠償。

因地政事務所登記錯誤，法院依原告聲請，委請不動產估價師鑑定系爭房地於買受時分別依系爭房屋正確面積及錯誤面積之合理買賣總價為何（100年度訴字第1029號判決）。

三、因租賃關係或地上權所生之爭議事件：

㈠土地所有權人因土地與他人爭訟，於他人登記為所有人期間遭設定不定期之地上權，法院判決地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，應支付相當於土地使用權之對價，故委請不動產估價師估算地上權地租之合理金額（98年度訴更一字第2號判決）。

㈡因債務人未依合建契約內容，於期限內將合建標的交付債權人，致債權人無法使用收益而受有損害，為計算債權人所失利益，法院委請台北市不動產估價師公會估算合建標的之每月正常租金（98年度訴字第1370號判決）。

四、其他法院援引不動產估價報告書之事件：

㈠共有人行使優先承買權事件：

土地共有人於出賣應有部分之後，始通知其他共有人行使優先承買權，使其他共有人無從行使優先購買權而須以高價購買共有土地之應有部分。就其他共有人所受之損害，即土地漲價之利益，法院函請台北縣不動產估價師工會擇一估價師為系爭土地鑑定，以認定原告主張所失利益幅度尚在系爭土地當時市場客觀價值之內（99年度重訴字第517號判決）。

㈡合建標的所有權移轉事件：

依合建協議可得請求債務人移轉土地所有權之債權人，因系爭土地遭銀行向法院聲請假扣押執行而受有查封登記，故向債務人請求給付不能之損害。法院送請不動產估價師估算系爭土地於債權人請求損害賠償之時點之市價，據以認定債務人應賠償之損害金額（99年度重訴字第1213號判決）。

㈢請求分割共有物事件：

因採取法院認定之分割方案，有部分共有人所受分配較其等應有部分為少之補償問題，故法院委請不動產估價師估算共有物市價，依共有人分配面積計算應受分配之補償金（99年度訴字第2556號判決）。

㈣借名登記事件：

借名登記人原可依借名登記契約請求債務人塗銷借名登記標的之登記名義，將借名登記之標的回復為登記人所有，惟因借名登記標的已遭第三人拍定，處於給付不能之狀態，故法院經民事執行處囑託不動產估價師鑑價，以借名登記標的起訴時之市價，認定借名登記標的之現值，即債務人履行不能之賠償額（99年度重訴字第267號判決）。

㈤建築物施工損害鄰房事件：

因建築物施工時，造成鄰近建築物受有損害，鄰近建物之所有權人為主張該建物縱經修補，依一般房屋交易常情，其價格仍較未受損房屋為低，而提出不動產估價報告為證（99年度重訴字第416號判決）。

㈥請求離婚事件：

就夫妻因離婚而法定財產制關係消滅後，為計算剩餘財產之平均分配，需先計算夫妻各自婚後剩餘財產之價值，故就一造房地產價值部分，委請不動產估價師估算之（99年度婚字第641號判決）。

貳、法院不採用當事人提出之不動產估價報告之情形：

買受人於買賣標的之建物交付後，發現系爭建物有嚴重傾斜情事。因而委請土木技師對系爭建物進行測量鑑定，土木技師表示，依台北市建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊分類，建築結構體現況尚屬安全狀態，但系爭建物有結構瑕疵。買受人雖提出不動產估價報告，主張系爭建物之交易價格有所減損，然法院認為此項結論僅為心裡交易之減損部分，與系爭房屋是否具有實質上危險或不堪居住之瑕疵無涉，且系爭建物為中古房屋，倘仍可居住使用，即已具備其通常效用；縱有屋體破損、些微傾斜現象，惟買賣雙方於洽商價格時應已列入考量，即屬於減損程度無關重要，自不能認為係減少房屋價值或買賣契約預定效用之瑕疵（99年度訴字第5224號判決）。

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