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區分所有權人因買賣或拍賣等原因移轉區分所有權後,管委會可否向受讓人請求原所有權人所積欠之公共基金或管理費?

區分所有權人因買賣或拍賣等原因移轉區分所有權後,管委會可否向受讓人請求原所有權人所積欠之公共基金或管理費?

林昶燁律師

一、當區分所有權人有變動時,管委會如何向住戶追討公共基金或管理費,一直是實務上的難題,特別是當區分所有權是被法院拍賣時,往往表示原區分所有權已經沒有足夠的財產清償債務,此時向原區分所有權人求場所積欠之管理費,往往是緣木求魚,即使是參與分配,也會因原區分所有權已經有抵押權等優先債權,而使管委會無從分配拍賣所得。於是,實務上就出現管委會嘗試向後手請求之案例,就此,實務見解曾有肯否兩說:

肯定說:此說認為,如拍賣公告載明「本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金(如管理費等),應由拍定人負擔」或類似意義之內容(臺灣臺中地方法院民事判決八十九年度訴字第二○二二號民事判決),則因拍賣公告形同債務人與拍定人之買賣契約,故成立債務承擔契約,故後手應承擔前手積欠之管理費。

否定說:此說認為公寓大廈管理條例雖於第24條規定區分所有權人關於權利義務之繼受,然實務見解認為公寓大廈管理條例第24條規定,區分所有權人之繼受人應於繼受後「遵守」原區分所有權人依同條例或規約所定之一切權利義務,係指依同條例或規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之事項而言,例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權(法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等),又如依規約所定管理費之計算方式,對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。惟對於繼受人前手區分所有權人所積欠之管理費,此項債權債務關係原係存在於社區管理委員會與積欠管理費之前手區分所有權人之間,依債之相對性原則,本應向原區分所有權人請求,尚難就原區分所有權人已積欠之管理費直接對繼受人請求給付。亦即區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受,亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之,並非繼受前手已發生之債務(臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照)。故縱令規約規定前手積欠之管理費(已發生之債務)應由後手繼受,揆之前開說明,後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費(臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號研討結果參照)。此外,行政函示亦認為「有關欠繳公共基金之原區分所有權人,如已將其專有部分之區分所有權過戶他人,除過戶後之新區分所有權人已參照民法第 300 條或第 301 條規定,訂定債務承擔契約,願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外,應依公寓大廈管理條例第 21 條規定辦理,不得逕向新區分所有權人請求繳納之」(參內政部93 7  12 日內授營建管字第 0930008338 號函)。此外,法院民事執行處目前似已不於拍賣公告加註本件拍賣之標的物如有積欠所屬公寓大廈之公共基金(如管理費等),應由拍定人負擔」或類似意義之內容,故肯定說實際上有其窒礙難行之處。

是以,實務上多數見解認為除非後手已清楚明白向管委會或者前手表示同意代為清償,而與管委會或前手訂立債務承擔之契約外,後手並無清償前手積欠之公共基金或管理費之義務。

二、民法第82613項增訂後:

由上開實務見解可知管委會不得向後手請求前手積欠之管理費,似已成定論,惟自民法第82613項增訂後,管委會能否向後手請求前手所積欠之公共基金或管理費,實務上又再起爭執。蓋依據民法第826條之13項之規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」而公共基金或管理費依公寓大廈管理條例第18條之公共基金,其運用應依區分所有權人會議為之,且依同條例第11條之規定,共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔,故公共基金或管理費似可符合「共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔」之要件,依民法第826條之13項之規定,應由前、後手連帶負清償責任。

對上開民法第826條之13項增訂後公共基金或管理費之追償之問題,經臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號討論,雖有部分見解為拍定人應負連帶賠償責任,惟最終決議拍定人不須就前手欠繳之管理費負擔清償責任:

發文字號:臺灣高等法院暨所屬法院 98 年法律座談會民執類提案 第 20

發文日期:民國 98 11 11

座談機關:臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題:

民法第 826  條之 1  規定修正施行後,法院拍賣公寓大廈區分所有人之建物及基地之權利,拍定人就債務人欠繳之管理費,是否須與債務人負連帶清償責任?

討論意見:甲說:肯定說。按民法第 826  條之 1  3  項規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任」。公寓大廈之區分所有人間,就建物之共有部分,亦為分別共有關係,法院拍賣債務人所有區分所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時,自有上開規定之適用,故債務人如有欠繳管理費,拍定人應負連帶清償責任。

乙說:否定說。自法律規定之體例而言,區分所有建築物所有人間之權利義務關係,係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中(第 799  條至第 800  條之 1),而共有人間之權利義務關係,係規定於所有權章第四節「共有」,區分所有建築物所有人之權利義務,自應優先適用區分所有之相關規定,惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定,僅於第 799  條之 1  規定:「區分所有人間依規約所生之權利義務,繼受人應受拘束;其依其他約定所生之權利義務,特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者,亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第 24 條第 1  項「區分所有權之繼受人,應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿,而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第 24 條第 1  項係指規約對於繼受人發生拘束力,至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限(臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會彙編,頁105-10793年法律座談會民事類提案第 13 號、司法院司法業務研究會第 49 期研究專輯第 30 則),故拍定人不須就債務人欠繳之管理費,負擔清償責任。

初步研討結果:採乙說。

審查意見:採乙說。經付表決結果:實到 68 人,採甲說 37 票,採乙說 15 票。

三、綜上,目前實務見解仍傾向認為後手不需負擔前手所積欠之公共基金,蓋基於債之相對性,沒有人必須為他人造成之債務負責,但另一方面值得思考的是,公共基金存有一定的公共利益,對公寓大廈而言屬於必要費用,如果認為向後手追償不公平,則似應朝向優先受償之方向修法,使公寓大廈有足夠之公共基金用於共有部分之修繕、管理、維護等,以維持公寓大廈之存續。

 
 
 
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